房企上市难(房企倒闭房价会跌还是涨)

房企上市难(房企倒闭房价会跌还是涨),本文通过数据整理汇集了房企上市难(房企倒闭房价会跌还是涨)相关信息，下面一起看看。

楼市开始出现倒牛奶现象288家房企破产，为何没有降价抛售

前言：

上世纪二三十年代，美国经济迎来了大萧条，很多农场主将牛奶倒入了密西西比河，将河水染成了白色，这就是经济学历史上著名的“倒牛奶”事件。很多人可能会产生疑问，在经济萧条的时候，很多人都难以实现温饱，甚至因为没有食物而饿死，为什么这些农场主不将这些牛奶便宜卖给穷人，以帮助更多的人呢？

从农场主的角度来说，降价销售根本无法盈利，因为牛奶的运输、保存、销售等都需要消耗大量的成本，如果降价幅度过大的话，根本没办法实现盈利，如果降价幅度不大，在经济萧条的背景下人们根本买不起牛奶。

同时当时牛奶处于完全供大于求的状态，牛奶很难正常销售，将大量的牛奶倒掉还可以缓解供求关系，等待牛奶供求关系正常的时候再出售牛奶。另外还有一个原因让农场主不得不倒掉牛奶，因为当时没有冷藏技术，牛奶不能长时间存放，牛奶变质之后，农场主不得不将牛奶倒掉。

目前楼市也出现了“倒牛奶”现象？

为什么很多人认为现在我国的楼市也出现了“倒牛奶”现象呢？我们先看一下如今的楼市和当初的“倒牛奶”事件有何相似之处。首先楼市出现了住房过剩的现象，已经逐渐迎来供大于求的时代，住房过剩和当初牛奶过剩是一致的。目前房企处于比较艰难的处境，一方面是背负着巨大的负债压力，另一方面面临着房价难以出售的困境，很多房企都因为资金链紧张的问题濒临倒闭的风险，目前的房企和当初的农场主的处境也十分相似。

根据最新的数据统计，2021年已经有288家房企出现破产，并且随着时间的推移，破产的房企数量还在不断增加。很多人对于现在的楼市会产生疑问，为什么房企宁愿破产，也不愿意降价抛售呢？降价抛售可以缓解资金链的压力，从而帮助房企度过资金链紧张的难关，但是实际情况却和当初的“倒牛奶”事件相似，即使房企因为资金链紧张而破产，也不愿意大幅降价抛售手中的房产。

关于楼市的“倒牛奶”现象，内行指出3点关键原因

第一，房企利润空间有限，降价抛售也不能解决问题。

如果在过去房价大涨的时候，房企的利润空间还可以，但是目前的楼市环境下，房价已经逐渐稳定下来，甚至有些城市的房价出现回调，房企的利润空间在逐渐收窄。另外最近几年建筑成本的价格在不断上涨，地价也有一定的涨幅，宣传成本和销售成本也有所增加，可以说房企的利润空间已经越来越小。

如果房企选择降价抛售的话，就相当于是亏损销售，或许可以渡过眼前的危机，但是从长远来看，还是避免不了破产的问题。正如房产大佬孙宏斌说的那样：如果房价下跌30%，那么我们就都死了。他的言外之意就是如果房价下跌30%，那么很多房企将会破产。

今年房地产销售压力很大，即使开发商选择降价抛售也不一定能卖出去房子，想要卖出更多的房子一定要增加宣传力度以及提高销售佣金以提高房产中介的积极性，这会大幅增加销售方面的成本，总而言之，对于开发商而言，降价抛售非常划不来。

第二，大幅降价不利于楼市稳定，同时会面临政策方面的压力。

在高房价的背景下，适当降低房价有利于楼市的健康发展，但是适当降低房价对于房产销售的促进作用并不大，开发商想要真正卖出手中的房子的话，必须要选择大幅降价，不过大幅降价不利于楼市的问题。首先大幅降价会打击购房者的买房信心，降低人们的买房热情，到时候房子将会更难出售，另外如果房价大幅下跌，已经买房的人会面临巨大损失，甚至有可能出现大面积弃房断供的现象，不利于房地产金融的稳定，甚至可能会影响整个社会金融体系的稳定。

另外现在楼市调控也迎来了“双向调控”的时代，调控政策不仅限制房价出现大涨，同时部分城市也开始限制房价出现大跌，毕竟调控的最终目的是为了稳定房价、稳定楼市。如果开发商选择大幅降价，对于楼市产生不稳定的因素的时候，政策调控方面也会施加压力，不会允许开发商再大幅降低住房售价。

相信对于有社会责任意识的房企来说，不会选择盲目降低房价，因为这是破坏市场的行为，不仅不利于楼市的发展，也不利于社会的稳定。房价的走势应当符合市场规律，短期内可以小幅调整，但是不能出现大幅下跌。

第三，短期内大幅降价，已买房的业主会出面阻拦。

很多业主在买房的时候都会有房价上涨的预期，期待能够依靠买房实现一定的财富增值，并且购房者在买房的时候，房产中介也会在这方面给予他们信心，也就是说大多数购房者在买房的时候是坚信房价会上涨的。但是如果购房者买房之后不久，房价就开始出现大幅回调，已经买房的业主就会难以接受，甚至可能出现很多业主到售楼部闹事的情况，阻拦开发商降价，甚至还有很多而业主会要求集体退房，这不仅会影响后续的房产销售，另外也会影响开发商的声誉。

结语：

在楼市环境不好的时候，开发商的处境会变得越来越艰难，首先要面临购房需求减弱、房子难以出售的问题；同时还要面临房价平稳，盈利空间收窄的问题；最后还要面临政策方面的压力。虽然开发商短期内不能大幅降价买房，但是从长期来看，降价买房是必然的发展趋势，只不过房价下跌是缓慢的过程，购房者也要保持耐心，未来的楼市完全利好刚需购房者。

为什么许家印都把房价腰斩到3800了，老百姓还是不买账

酷玩实验室作品

首发于微信号酷玩实验室

微信ID：coollabs

房地产大佬的日子，一天不如一天。

继潘石屹跑路，王健林“软着陆”之后，

许家印也越来越坐不住了

7月28日，一份《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》在网上流传开来。

文中大意是，恒大在菏泽的某些地产项目以

远低于市场价的价格售卖

涉嫌不正当竞争

，被群众举报后，当地住建局进行了调查。

按理说，房价便宜了，老百姓求之不得，为何还要举报？

群众的眼睛是雪亮的，恒大

3800元

每平米卖房恐怕另有猫腻。

恒大该降价项目位于菏泽牡丹区，某房产平台上显示，该区房子均价为

6818元每平米

即便按照均价算，

3800元与6818元，也是近乎腰斩的价格

，上百万的房子瞬间跌了

“三个钱包”

，一时间恐令人难以置信。用雷军的话说，

这绝对是来捣乱的

要知道去年恒大还是以

7折卖房

，不到一年时间，怎就到了5折的境地？

细究之下，还是7月份，从另一则关于恒大的消息或许能看出端倪。

7月19日，广发银行宜兴支行向法院申请，冻结恒大地产及其子公司的

1.32亿

元银行存款或者其他等值财产。

但据恒大方面发出的公告显示，

这批贷款根本没有到期

没有到期却提前冻结对方资产，意味着什么？很明显，

广发银行怕了

，怕2022年3月27日恒大还不起这1.3亿元，先下手为强。

广发银行似乎过于敏感了，要知道资产万亿的恒大，债务危机也不是一年两年了。

况且作为前首富，跟王目标掰了多年手腕，喜欢把衣服塞进裤子里，漏出某奢侈品牌“H”标志皮带的老许，总不至于连1.3个小目标就还不起吧。

不过，广发银行的“敏感行为”理由却很充分，因为几天前，也就是7月14号，

恒大因为一笔1.8亿元的售房款未进入监管账户被邵阳市住建局暂停了网签

什么意思呢？也就是说这1.8亿元售房款很可能被恒大挪用了。再说直接一点就是，房款不进监管账户，

会有一房多卖的风险

这样看来，

菏泽群众举报恒大低价房的原因，除了其扰乱市场之外，恐怕是怕买到房子后无法网签，到时候落得个财房两空。

当前，国家三令五申“房住不炒”，剥离房地产金融属性，为了大局平稳着陆。

而你许家印，偏偏硬着陆，腰斩售房，“加杠杆”多头套现金，还继续把房地产当金融搞，捅窟窿。

春江水暖鸭先知，

广发银行等金融机构可以先下手为强，抽资跑路。而那些垫资的供应商，施工的工程队，以及陷入一房多卖风险的老百姓咋办？

许家印是吃定了国家会接盘么？

许家印曾说，

“我的一切都是国家给的”

不只是许家印，国内所有的地产大佬，都是享受着国家红利发展起来的。

不过，总不能你需要国家的时候，国家给你吃了几十年的肉，“养成了”首富；当国家和人民需要你的时候，你扭头就跑？

最近两年，爱好足球和造车的许家印在主业上，似乎只做了一件事——

疯狂搞钱

而且还都是现金，怎么快怎么来。

对于重资产的恒大来说，来钱最快的当然是卖卖卖了，

房子不好卖了，就卖资产，资产不好卖了就卖概念……

据公开消息，不完全统计，去年6月21日，恒大卖出其持有的某公司股权，套现25.08亿；25日，转让了恒大文化，套现金额不详；11月，卖出了持有的广汇集团股权，套现148.5亿……

几天前，也就是8月1日，恒大转让恒腾网络11%的股权，套现32.5亿港元。

不过，同行中，王目标卖光了国外资产，潘跑跑卖光了国内资产，与这二位相比，现在的

老许不仅卖的不仅不够多，还不够快

，只能说是小巫。

最重要的是，他没有跑路。

但在营销搞钱方面，靠卖来钱的二位同行，就远不如老许了，思来想去，目前也只有薅了他几十亿的

贾跃亭

超越了他。

说实话，一个是靠房地产发家的传统富豪，一个是靠“生态化反”概念崛起的贾会计，二者难有交集，

怪就怪他们有一个共同爱好——造车

并且，在造车模式上，二者也是惊人的相似，跑到美国造车的贾跃亭狂砸400多亿续写法拉第未来。

而在中国造车的许家印，也是豪掷474亿，并扬言恒大汽车到2035年一定能实现产销500万辆，

还只是“小目标”

500万辆新能源汽车是个什么概念？要知道，去年一整年我国新能源汽车产销不过

136万辆

先不急着泼冷水，我们顺着许家印的思路，理性分析一波。

图源：知乎@孙少军

以最近5年的数据为依托，我们保守预估，2035年我国乘用车销量还是稳定在2000万，就用2019年的厂商年销量数据翻译翻译，许老板造车的步子有多大。

2019年，我国销售前三的汽车厂商是一汽大众、上汽大众、上汽通用。

按照汽车行业的增长规律来看，许家印2035年的500万辆目标，拆到每一年，就是2021年产销25万辆，

超越小鹏、理想、蔚来之和

；2022年50万辆，

超越比亚迪

……2028年200万辆，

超越一汽大众

……2035年500万辆，

与前三名的一汽大众、上汽大众、上汽通用之和旗鼓相当。

这哪是迈步子啊，妥妥的

坐着火箭向上窜

然而直至今日，

恒大汽车的销售量依然为0

，今年25万辆的拆分目标怕是完不成了。

糟心的是车没有造出来，

钱却花完了，还欠了600亿外债

蔚来李斌说，没有200亿不要碰汽车。人家许老板表示，这哪够，大手一挥，就是1000亿。

显然，认真造车的李斌理解不了许家印的造车逻辑，思维境界不在一层。能跟许老板搭上话的“知音”，还得是贾会计。

美国造车的贾跃亭，在第一辆车还没落地、第二批车还在PPT里的情况下，就于美国时间7月22日早上，在纳斯达克借壳上市了，

其中恒大汽车占股20%

法拉第未来的上市，

也顺势带动恒大汽车股价逆势上涨了20.3%

，帮许家印赚了一笔。不得不说，坑了无数人并跑路美国的贾跃亭，对许家印还算厚道。

在此之前，恒大汽车早就“借恒大健康的壳”在港股上市了，

比贾跃亭早了一年

明白了么？许家印造车走的是法拉第未来的路子。

或许，造车只是许家印和贾跃亭相似的表象，内里则都是

“为梦想窒息”，并“鼓励”更多人“为梦想买单”

法拉第未来和恒大汽车的借壳上市，表明这条路在美国和中国香港已经走通了。

正当许家印谋划在A股复制一遍的时候，

却被发改委点名，吃了瘪

还顺带坑了苏宁200亿。2017年张近东救火恒大的时候，幻想着未来恒大地产能在A股借壳上市，花200亿割一波韭菜不会亏。

结果呢，

2020年，恒大地产想借深深房壳上市的谋划失败

，这笔200亿短期投资也硬被许家印转成了长期股权，差点拖死了苏宁。

无论许家印怎么操作，都改变不了房住不炒的本质，恒大的金融套路玩不转了。

在“三条红线”下，喜欢用麻袋装钱的房地产大佬是该冷静下来了。别再想着囤地、囤房躺着赚钱，也别再把房地产当金融使。

并且，“难得”的是，恒大则是为数不多“三条红线”都触犯的房企。

近两年，许家印变着法搞钱，但面对恒大的庞大负债，不能说是无济于事，但也是杯水车薪。截止今年7月份，恒大被曝光出来的负债大头如下：

有息负债5700亿，70%以上1年内到期。

2000亿未兑付商票，一年内到期。

明股实债保守估计2000亿，预估70%年内到期。

而许家印卖房子、卖资产、卖概念的回款为6000亿左右。保守估计，算上各种应付账单和运营开销，许家印需要再筹措至少3000亿元，才能抗住红线，渡过难关。

这还没算许家印养球队、造汽车的费用。

许家印没有王健林塞翁失马的运气，更没有潘石屹撒腿就跑的祖传技能。

但这回，他真的急了。并且，看起来越来越急。

而原来，许家印不是一个急性子。

相反，他比任何人都沉得住气，这与他的个人成长息息相关。

1958年，许家印出生于河南周口，正赶上困难的三年，饿死了不少人，河南人称之为“过粮食关”。

许家印称自己是

“半个孤儿”

，还未满一岁时，母亲便得病去世了。当时的周口非常穷，既没有产业，种地收成也不稳定，因为处于黄泛区，“十年九涝”，外出讨饭时有发生。

这光景，许家印还能读上书，

全靠抗战老兵的父亲勒紧裤腰带支持

许家印曾回忆说：“上学时候吃的只有窝头，冬天还好，从家里带的窝头可以吃一周不坏，

最怕夏天，不到三天就长毛了

“但没关系，洗洗后就可以吃了，否则就要饿肚子。”

不久之后，上过高中的许家印抓住了改变命运的第一次机会，恢复高考后的第二年，

他以周口市第三名的优异成绩，考上了武汉钢铁学院

（现武汉科技大学）。

毕业后被分配到河南省舞阳钢铁公司，干了几年后，就当上了主任，

真正跳出了“农门”

如果1992年 *** 没有去南方考察，许家印大概率会在钢铁厂干到退休。

近水楼台，在体制内待了10年的许家印感觉到了

南方要“变天了”

，小时候的贫困让他对成功和财富的追求更为强烈。

除此之外，许家印目睹了1992年海南房地产疯狂造富的过程。

1992年海南房价被炒高了三倍

这个行业来钱 ***

，除了海南，内地尚在萌芽状态。”

于是，他立即辞掉了10年的“铁饭碗”，跟随总设计师的脚步，跑到深圳寻找上车的机会，

尽管他已经34岁了

但，还是慢了。

此时，同为“92派”的王健林成立了万达，小目标成就已达成；潘石屹在海口炒房，赚了第一桶金；王石砍掉了万科多条业务线，决定只做房地产。

相比之下，许家印落后了太多。他才刚刚找到一份业务员的工作，30多岁的人了，对公司20来岁的小姑娘，“师傅来师傅去”的喊着。

难以想象，几个月前的许家印还是个说一不二，管着300多号人的领导。

不过，也没等多久，1997年，许家印把握住了人生转折的机会，上了车。

1997年，正值亚洲金融风暴，只有傻子才会新开公司。这批“傻子”中，就有许家印，还有丁磊、马化腾以及张朝阳等。

此时着急忙慌上房地产车的许家印，无论如何也想不到，正是这批年轻人捣鼓出来的互联网，引领了未来，

并挤掉了自己的首富头衔

许家印第一个项目选择了广州农药厂地块，因为这里环境不好，地价便宜。

即使很便宜，刚刚成立的恒大，也买不起。

但是许家印有招儿，把整块地分割，采取分期付款的方式买地

只要开发出来一个很小的楼盘回款后，后面的分期账单就有钱了，首批的地价和开发费用可以贷款以及找施工单位垫资。

“当时不像现在，进度达到三分之二才能卖楼，我们建到第一层就开始卖。面积小，价格低，当天就卖完了！”

这不是“空手套白狼”么。

靠该模式，恒大的金碧花园项目，首期楼盘从破土动工到回款8000万元，仅用2个月，投入的资金只有从银行贷款得来的600万，其中500万是地价，100万用于首批楼盘开发。

许家印获得的第一桶金，比想象的要沉。

因为监管，许家印还是有所收敛，毕竟要向银行费力申请贷款。

不像1992年的海南，潘石屹、冯仑等“万通六君子”，

靠着几万块钱，倒腾几处农田小别墅，就能赚到几百万

当时这群平均年龄仅24岁的弄潮儿，一度自认为是脚踏五彩祥云的天选之子。心比天高。

没有最疯狂，只有更疯狂。

为了炒房，香港地产商搞出来一个伟大发明——

。90年代，香港的楼花只要抢到了，倒手就能赚好几倍。

为了掏空老百姓钱包，香港地产商疯狂买地

，并搞出了个

“公摊面积”

后来，卖楼花被内地房地产商学到了，并改了一个名字，叫做

。至于囤地和公摊面积，自然也是学到手了。

1997年，在香港，不买房的，一定是傻子；在广州，不开发楼盘的，傻子都不如。

许家印深有体会。

1998年，为了提高我国人均住房面积，并带动相关产业发展，以应对金融危机，我国出台了

“住房商品化取代福利分房制度”

的房改政策。

房地产市场走过了特区小规模发展的白银时代，迎来了全面开花的黄金时代。

不得不说，这次着急上车的许家印赌对了。

正所谓吃一堑长一智，1992年慢了一步，但这次走在了前列。

纵观许家印的房产生涯，真正让其着急上火的不过三次。

一次是着急上车，吃商品房改制红利，挣了大钱；另一次是着急上市，囤房囤地炒高房价，搞地产金融，疯狂投资圈地盘。

第三次着急，事儿就大了。

2008年，谋求赴港上市的恒大差点破产了，当时的许家印第二次着急。

因为遭遇到了全球金融危机，非但上市受阻，疯狂扩张的恒大资金缺口一度超过了120亿元。

与此同时， *** 加大了对房地产行业的宏观调控力度，银行不好贷款了。

融资困难是当时房企的普遍情况，

恒大雪上加霜

当时就有媒体批评许家印，说他钻法律和政策空子，疯狂圈地，还有跟国际资本合伙上市圈钱。

谣言最多的一句则是，许家印已经卷款跑路了。

殊不知，此时的许家印正在

香港陪着“金主”打牌

许家印去香港搬救兵，靠人脉认识了香港四大富豪家族之一的郑裕彤。

可正处在金融危机中，投资方更多的是考虑自保，但碍于朋友面子，郑裕彤一开始也不好直接拒绝，打算晾着许家印，让其知难而退。

但许家印已经火烧眉毛了，这笔“救命”的投资款，无论如何也要拿下。

坊间传言，在得知郑裕彤喜欢打牌后，许家印就苦练牌技，给郑裕彤当了三个月的“牌友”。

郑裕彤的“牌友圈”

这三个月，许家印沉稳专注，就是陪着郑老板，让他玩得开心，才有可能拿到投资款。

许家印的坚持和付出，终于打动了郑裕彤，决定拉他一把。

但这何尝不是他看到了内地受金融危机影响较小，国家的宏观调控会给房地产带来新的生机。

因为算到获利巨大，郑裕彤才会投资恒大。

可见，传言不可不信，也不可尽信。

2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。

其中，

郑裕彤通过旗下周大福以1.5亿美元买入恒大3.9%的股份

，成为领头羊。

这些钱，使恒大负债率一举降至65%，也让许家印缓过一口气。

正如郑裕彤敏锐的眼光一样，2009年

乘着国家振兴经济的“一揽子”（四万亿）计划的东风，

内地房地产市场回暖了

这一年，许家印带着恒大地产成功登陆港交所，股价当天大涨34%。

回报来得太快，仅一年时间，

郑裕彤联手国际资本投入的5.06亿美元，收获了6.6亿美元的利润。

而凭借68%的持股比例，

许家印以422亿资产，解锁了中国内地首富新成就

成了首富后，许家印常说，

“首富有什么好的，我不愿意当，谁爱当谁当去”

成为首富的许家印接受媒体采访

但行为却跟以前不一样了，飘没飘不好说，自信心指定增加了不少，胆子也越来越大，扩张、跨界、玩心跳，一出手就是几十上百亿，想象力更是有“云山雾绕”的感觉，让人捉摸不透。

先是搞起了一波

“改名营销”

，比如把“恒大御景半岛”改成“恒大水岸”、“恒大雍景湾”等等。

换名字，炒新鲜感，那时候，确实有老百姓买单，毕竟房子一直涨么。

又是与马云交朋友，一起搞足球，每逢重大赛事，他俩总是形影不离。

搞足球很烧钱，搞中国足球更是无底洞，

马云花了12亿之后，终于明白了一个道理——没人能搞好中国足球

又是花大钱请演艺界、娱乐圈当红明星助阵。

营销方面，直接关系名声和效益，钱更不能少了。据可研智库统计，2020年恒大的营销费用，达到了319.6亿元，

同比增长37.2%

还有矿泉水、造车、互联网等等，眼花缭乱。

关于矿泉水，2013年，恒大推出恒大冰泉土豪水，最常见的500毫升定价4元。砸进去60亿广告费后，

亏损了40亿元

，并于2016年宣布转手。

造车，我们前面已经说过，花了1000亿，定了500万辆的目标，至今没有卖出一辆。

互联网呢，与小马哥合伙搞了个恒腾网络，结果却在今年8月1号卖了11%股权。

2016年6月恒大成立20周年之际，许家印在广州招待他的朋友。

到场的有复星的郭广昌、碧桂园的杨国强、保利的宋广菊、富力的李思廉等等；除了同行，跨界的也来不少，有马云、曹国伟等。

还有后来被枪毙的赖小民。

这些都是老许多年的朋友，他们与老许之间总能找到一种或者多种共同的爱好。

许家印喜欢交朋友，为了结交新朋友，他培养了很多爱好，

比如跟贾跃亭一起造车，跟马云一起踢足球，跟王健林一起唱歌，跟郑裕彤打牌……

但是如果还有朋友能救许家印，他会沦落到逆行降价卖房吗？

自从2003年，国家将房地产业定位为国民经济支柱产业之后，房地产大佬钱赚得既体面又威风。

不仅用麻袋装钱，还是各地方官员的座上宾。

比如许家印，经常与地方要员谈笑风生。

“会见”地方大员的许家印

比如潘石屹，据媒体不完全统计，2006年至被卖前，SOHO中国累计实施分红超过12次，累计现金达到

207.78亿

然而，最近这几年，房地产业开始被官方冷落了。

2014年，众多房地产大佬都在诉苦。

潘石屹抱怨，“房地产一天不如一天”。已经开始跑路了。

万通冯仑则悲观表示，

“地方 *** 把互联网小三扶正，房地产下堂”。开始积极“去地产化”。

王健林告诫大家，

“不要再抱有房地产再次 *** 的幻想”。把主线放在了海外扩张

一语成谶，仅2019年上半年，就有400多家房企倒地。随着三条红线的推出，去年和今年，连一批大房企都块撑不住了。

2021年6月初，四部门联合发文，

土地出让金划归税务部门征收

，再加上

对学区房的重拳出击以及即将推出的房产税

这些政策都表明，国家已经不再依赖房地产 *** 经济，房地产是该回归他的正常行业属性了。

危机中的许家印应该跟他当初着急“上车赚钱”一样，顺应国家政策，拿出首富的担当。

王健林曾说，我就是享受了中国改革开放或者城市化进程的红利。认识到这一点之后，他很少在公开场合唱歌了。

而他的“歌友”许家印，依旧喜欢唱那句“你在那万人中央，感受那万丈荣光。”

前两天，2021《财富》世界500强排行榜显示，中国恒大集团排名第122位；而更早公布的2021年度福布斯中国富豪榜中，许家印排名第18。

人都是时代的产物，所有的得意只不过是赶上了好时代而已。

在政策推着地产大船快跑的时候，首富们着急上船，用麻袋装钱，胃口比天大。在政策刹车时，首富们也应该帮着大船平稳着陆，不应该带着钱袋子跳船。

盗亦有道。 *** 的时候，一个牌桌接一个牌桌的找接盘侠。眼看要输钱了，不能掀桌子。

好在，上个月的“广发危机”和“邵阳住建局危机”发生一天后，恒大就与他们和解了。

但是，水面之下还有多少个许家印呢？

酷玩实验室整理编辑

首发于微信公众号：

酷玩实验室（ID：

coollabs）

如需转载，请后台留言。

分享给朋友或朋友圈请随意

参考资料：

《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》，发布于菏泽住建局；

《江苏省无锡市中级人民法院民事裁定书》；

《暂停恒大未来城项目网签交易的通知》，发布于邵阳市住建局；

《全款买的房子竟然被抵押，镇江句容恒大文化旅游城众多业主遭遇办证难》，发布于《扬子晚报》；

《2035年产销500万辆，许家印透露恒大造车“小目标”》，发布于《新华社》视频；

《中国首富许家印》，发布于《解读》，作者张锐；

《许家印：从寒门之子到地产大王》，发布于《人物》，作者张锐；

《1998年关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，发布于《人民日报》；

《09年两会系列策划：深度解读中国四万亿经济方案》；

世界500强排名升至122位！从数据看恒大发展》，发布于网易新闻；

《中国历年房地产政策调控（1978-2016）》，来源中国知网；

《地产大佬集体看衰房地产潘石屹：一天不如一天》，发布于新京报。

《改变中国房地产历史的六十年》，来源华视中传。

酷玩实验室视频号

热点视频推荐↓↓↓

许家印，请守住体面

75家房企拿地破千亿为啥你却总是拿不到地

拿地是房地产开发环节中的第一环，也是做项目的基础，没有地就等于做饭没米下锅。所以有业内人士说过，

做房地产要吃着碗里，做着锅里，种着田里，开着山里，要未雨绸缪，要争分夺秒去抢好地

，否则好地都被别人抢走了，你未来的日子会很难过。

前几天，克而瑞发布了《2017年中国房企总土储货值排行榜TOP100》，榜单显示，前6名房企的货值居然都破万亿了，而百强房企平均去化周期为4.62年。可以说，为了保住行业地位，大家都拼了。

比如某闽系房企2017年排名还在50名左右，但总货值排名却跃升到了前25名，这也就意味着他们手上有大量的土地资源等着开发，未来只要激活土地存量的潜力，晋升30强指日可待。

很多中小房企受限于品牌、资金实力等因素拿不到地，但同样也有很多上了一定规模的房企，由于拿地能力的不足，一年在土地市场都拿不到几块地

，慢慢掉队被踢出百强，甚至被并购掉，退出了历史舞台。那么，如何提升自身的拿地能力呢？明源君今天想结合标杆案例，谈谈自己的观察。

为啥你总是拿不到地？

虽然土地市场地王频出，但地产巨头的拿地热情却丝毫不减，反而很多中小房企拿地却是越来越难了。

1、拿地门槛越来越高，没资格拿

这两年，拿地规则发生了很大变化，

一些地块门槛升高，很多中小房企根本没有资格拿。

比如上海的“招标+拍卖”机制，规定：当土拍竞报申请房企超过3家时，则先招标，通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家；而后再是这3家房企走拍卖程序，决定最后买家。

这样一来，非上市房企，50强以后的房企，没有做过装配式、绿色住宅项目的房企，基本都没戏了。而一次土拍只要有3家20强参加，别人也都没戏了。

2、融资渠道有限，没钱拿

融资渠道逐步收紧，中小房企融资手段有限，没有钱拿地。以前是一二线城市拿地成本高，这两年，由于资本溢出效应，三四线城市土地成交旺盛、价格攀高，小房企在三四线也面临类似压力。

3、算不过来账，不敢拿

拿地对房企来说，是风险最大的事情

孙宏斌曾经说过：“投资本来挺难的，这个行业投资更难，因为投下去之后好几年才知道是什么样。这有点像种庄稼一样。农民种下去不知道是下雨、打雷还是洪灾，中间隔了很多东西。”

所以，很多房企做了土地测算发现不赚钱就不敢拿了。

加 *** 提出要租售并举，很多地的自持比例越来越高，

没有资金实力和运营能力的房企，对于这种有附加条件的地也不敢轻易拿。

4、流程冗长，决策效率低下

很多房企拿地有一套复杂冗长的流程，报上去一块地，没有十天半个月定不下来，但好土地是宝，等你决策下来，别人早就拿下来了。

尤其是收并购项目，通常有债务上的纠纷，这些纠纷在签合同的时候，没法完全说清楚。

合同以外的债务纠纷的处理，就需要收购方最高层快速决策，抓大放小。

还有一个决定性的问题，就是付款的速度，当然是越快越受欢迎。

不像融创收并购效率非常高，据说他们在第一次谈判的时候就已经把合同准备好给对方了。

5、没有能打仗的拿地团队

很多房企想拿地，但又不舍得投入人力和资源，全国几十个人找地，老板还要亲自跑亲自看亲 *** 板，拿地效率自然很低。

如何充分挖掘自己的拿地能力？

同等规模的两家全国性房企，大家的条件都差不多，一个房企每周上报到集团决策会的地块就50多块，平均每个月拿10块地，另一家房企却经常无所斩获。时间一长，拿不到地的房企慢慢就掉队了。明源君观察，除了战略问题，拿地能力的高低是造成这种差距的重要原因之一。

长期来看，拿地能力取决于规模、品牌、资金实力以及产品，短期来看，拿地能力主要体现在3个层面：

一是找地能力；二是项目判断能力；三是决策效率。

一、舍得给人给钱，提高找地能力

要拿地，首先你得能第一时间掌握土地信息，做到先下手为强。

1、加大人力投入

某30强房企，早在去年，就每个区域（全国有30多个区域）都有拓展人员，全国负责在公开市场拿地的投拓团队达300人左右，无论人数和覆盖面积都排全国前三。老板却说还可以再加点，因为这些人一年只花掉两三个亿，只要能拿到2块合适的地，带来的利润就可以覆盖！

此外，该公司还有几个脱离出来的投拓团队组成的并购公司，有几十号人，专门去拿各种二手地。

还有一家房企，每天都有200个小组在外面找旧改拿地机会。看起来旧改拿地很慢，中间还有很多地块会失败，但因为有几百块地在同时操作，每年能开工的旧改地块就有几十块，冲千亿都够了。

2、信息渠道广撒网

很多房企不舍得投入人力和资源，认为只要关注各种土地信息网站就能得到信息。但其实有很多潜在的机会你是在公开渠道看不到的，比如哪个村可能要旧改，哪个工厂财务情况比较糟糕，可能有土地出让意向等等。

所以除了时刻关注各种

土地信息网站以外，重点要与当地国土局、规划局、村书记等建立良好关系，其次还要与金融机构、商会、土地中介等保持联系，第一时间掌握到土地出让的信息。

丰富的信息资源，直接的沟通渠道，详细的地块资料是项目进一步推进的良好基础。

3、长期驻扎当地区域

除了人海战术，要做到快速反应，最重要的是要驻扎当地区域。比如某房企结合自己的战略布局，选定布局区域后，对应的拓展团队便提前半年进入当地，逛菜市场跑楼盘，对当地发展规划、环境、文化、土地信息有非常深入的了解，一旦有机会可以做到快速反应。

比如 *** 规划是投资分析最基本与最重要的资料之一，越全越好。每进入一个城市就要充分收集 *** 规划动向，包括城市总体规划、分区规划、控制性功能详细规划、修建性详细规划、专项计划、古城保护规划等等。

4、舍得发钱，及时发钱

要增大拿地概率，除了有强大的团队，强激励也是必不可少的。

很多房企虽然也有激励机制，但一般到年底才发放，激励的及时性不足，效果也会大打折扣。

新力针对投资拓展有一个强度极大的专项激励：一块地奖50万，奖励对象为提供土地信息的公司员工和拓展团队。发放节点也很简单，信息提供者在获取土地后一次性发放，拓展团队也只分2次发放，项目开盘后基本就能全部发放完。

这一激励制度让新力投拓人员战斗力非常强，去年新力在惠州半年内一口气拿下了15块地，一个月拿5块地这也是常有的事情。

二、前期做足准备工作，提高项目判断能力

如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，拿对地就已经拿到了70分。但对于房企来说，什么的地块才是好的地块？如何避免拿错地呢？

这就要求房企要提高自身对拿地时机以及地块价值的判断能力

1、首先是对拿地周期的判断

对于中房企而言，没有能力对冲风险，准确把握住拿地窗口期非常重要，踩准点可谓就成功了一半。

房地产资深营销专家陈利文提出一个观点：

“每次的宏观调控，都是一次红绿灯信号”。

怎么理解？

一是 *** 没有宏观调控，市场大涨的时候，实际上是交警的放行手势，这时候是绿灯，应该抓紧赶紧卖房，不捂盘、不惜售，在跑动中涨价。

二是 *** 宏观调控的时候，市场下行，这时候是红灯，是拼命买地、搞兼并的最好时机。是买地的最好时机，地价便宜，可挑选余地很大。

比如，前年低谷期，很多房企不敢拿地，浙江百里集团一口气拿了3块地，楼面价都在500元/平米以下，性价比非常高，而去年开盘销售价格却达到了5000元/平米。

2、 *** 诱惑，不要盲目拿地

每块地其实没有绝对的好与不好，因为都有稀缺性和独特的价值。好与不好，取决于是否与企业现阶段的发展或产品战略相匹配。

对于大房企，资金实力比较强，最容易犯的错是冲动拿地。

比如旭辉拿地时，每块地都会经过战略、市场、财务3个维度进行筛选，符合要求的地才会考虑去拿。

对于中小房企，由于资金实力不能支撑其慢慢开发，为了提高拿地概率，就不能拿太大的地块，

一般来说，地块尽量不大于15万㎡，10万㎡上下的项目是最合适的。

3、从微观的研究里发现机会

华鸿嘉信副总裁卞克认为，房地产投资的大逻辑大家都懂，比如看政策、看库存、看人口、看产业，大家都会看，都看得到机会的地方，价格就高了，中小房企反而没机会。

中小房企要致胜，要从微观的研究里面发现别人看不到的机会点。

例如，一般人认为，新房对二手房影响比较大，但根据他的研究，实际上是二手房对新房影响大。如果一个城市二手房交易活跃，就说明这个城市潜力大，而且二手房交易是有数据可查的。

同样的，库存量大的城市是不是一定没有机会？答案是，也不一定！

你还要看他的库存结构是什么，库存是什么产品，后续的供地是怎么样的条件，能不能有差异化产品，很多时候库存量大也可能有机会。

同样的还有人口净流出的城市，也不一定就没有机会。毕竟人口净流入的城市大家都愿意进，你能看到别人也能看到，反而没机会。人口净流出，如果城市人口基数大，同时又有流入的话，在相对短的时间内也可能有机会。

关键就是，你要发现别人发现不了的机会，越往下沉风险越大，但机遇也越多。找到一些根据地，派小组过去，研究微观数据、风土人情，真正摸透，你就可能发现别人没有发现的机会点。

4、对拿地时机的判断

在拿地时机上，很多房企会根据地块所在区域的发展阶段综合来判断。比如城市新中心开发经历住宅-商务-商业发展阶段，总开发周期一般在10年以上，在投入实质性建设后迎来5年左右的发展期，而从建设期开始的前6-8年的开发期属于高速发展期，住宅一般集中在此段时间开发，房企可以博得比较高的开发收益。

5、多参与竞拍，培养敏感度

多参与竞拍积累经验，培养对市场的灵敏度。

比如碧桂园在一二线经常参与一些项目竞拍，其实公司是重在参与，通过这种参与进行分析，对比自身，从而在土地开拓方面有更多经验。

6、前期做好充分的调研

很多时候，地块判断的准确与否除了依赖决策人的经验，还取决于前期准备工作做得是否充分。

某D房企区域总是西安人，一心想在家乡拿项目。收购一个二手项目，对方出价比较合适，马上拿下了。结果在报规划方案时，才知道项目中有一个大地裂缝，只好重新排方案重新报建。原来，正是因为这个地裂缝，对方才转让项目的。

因此，看好的地，一定要舍得下精力深入研究，比如某R房企在地块的选择方面，关注的因素要外围因素、本体因素及潜在风险，决策的依据是这些因素对项目开发的支撑力度和影响。

三、如何提高决策效率

在找到一块地，投拓人员将地块上报区域或集团后，如何提升决策效率？毕竟好地大家都想抢，决策效率对拿下地块也有很大的影响。通常来说，影响拿地决策效率主要有2个方面：

1、是否做好产品标准化

产品标准化可以作为拿地很好的判断依据，你的产品线很成熟了，这块地的性质、项目状态是否符合产品要求，你一看就知道，而且投入成本、开发周期、投资回报等等也能快速预估。

2、是否做好拿地模板

什么样的地能拿？什么样的地不能拿？每个房企都有自己的一套标准和模板，只要一对照，就能快速做出判断，降低出错的风险。

比如某30强房企把土地从优到次分为ABCD（城市核心区，近郊，远郊，纯刚需），C类特别熟悉才会做。项目自身的筛选上，二三十万方的最合适，以满足快周转；大的地块要求承受的容量更高，是有发展潜力的板块且地价低。

某H房企，企业内部有一个关于好地的选择表，10个点只要符合4个点以上，就可以考虑拿。

从长期来看，房企在土地市场要获得更多优势，重点还要在2个方面发力，一是提升品牌和产品知名度，因为

品牌和产品能带来溢价，提高土地的附加值，品牌及产品知名度越高，相应的利润也越大

。二是提高资金解决能力，有钱才能拿地做项目。中小房企可以联合资金和公司进行合作，扩大项目的选择余地。比如结合不同利益述求的公司，如商业、办公开发集团，优势互补，通过联合开发，也能快速扩大市场份额。

点击【阅读原文】，体验项目跟投

标签：

更多房企上市难(房企倒闭房价会跌还是涨)相关信息请关注本站。